Primero, resulta necesario tramitar un procedimiento judicial de incapacidad, para que sea un juzgado quien con todas las garantías y tras examinar las pruebas que lo acreditan declare incapaz a la persona y designe un tutor, que deberá aceptar el cargo. 

El tutor será la persona que en adelante representará al incapaz y podrá actuar en su nombre.

A continuación, el tutor tendrá que solicitar una autorización al juzgado para enajenar el bien inmueble del incapaz en cumplimiento del artículo 271.2 del Código Civil que le habilite para realizar actos jurídicos de notable trascendencia personal o patrimonial para el tutelado, garantizando adecuadamente y de forma eficaz la protección del incapaz.

Procedimiento y documentación para solicitar la autorización judicial

El expediente se promoverá ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del domicilio del incapaz o, en su defecto, de la residencia del menor o persona con capacidad modificada judicialmente, según lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 15/2015 de 2 de julio de Jurisdicción Voluntaria.

La solicitud podrá iniciarse por el tutor, y deberá expresar el motivo por el que se pretende realizar tal negocio jurídico, razonándose la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo. Del mismo modo, habrá que identificar con precisión el bien que se pretende enajenar por lo que habitualmente se acompaña la escritura pública por la que el incapaz es propietario o en su defecto, una nota simple expedida por el Registro de la Propiedad correspondiente, así como cualquier otro documento similar que en defecto de los anteriores pudiera servir para su identificación.

También será necesario acompañar un informe pericial de valoración del precio de mercado del bien especificando las condiciones del acto de disposición que se pretende realizar en los términos del artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Asimismo, será necesaria la intervención de abogado y procurador cuando el valor del acto para el que se inste el expediente supere los 6.000 euros (artículo 62.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).

Admitida a trámite la solicitud se celebrará una comparecencia citando al Ministerio Fiscal y a todas aquellas personas que fuera oportuno en función de las circunstancias, incluso al perito que realizó el informe de valoración cuando resulte conveniente que se pronuncie sobre su pericia.

Resolución de la solicitud: Concesión o denegación

El juez resolverá sobre la petición realizada, concediendo o denegando la autorización atendiendo a los motivos y justificaciones recabadas y valorando lo más conveniente para los intereses de la persona incapacitada. En cualquier caso, esta resolución será siempre recurrible en apelación con efectos suspensivos.

Además, junto a la concesión de la autorización el juez podrá restablecer las medidas necesarias para asegurar que la cantidad obtenida tras la venta del bien se destina a la finalidad indicada en la solicitud la cual determinó su estimación.

Son procesos delicados, antecedidos todos ellos de situaciones emocionalmente difíciles de abordar, por lo que, en estos casos, con mayor motivo si cabe, recomendamos confiar en un profesional.